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近日，4只公募REITs扩募份额上市交易，再度引发市场对于公募REITs的关注。6月21日，是公募REITs首批9只正式上市两周年的日子，在过去两年，公募REITs在二级市场经历了爆火到目前的持续“磨底”，截至目前首批REITs中仅1只成立以来收益告负，而全市场27只REITs中今年以来收益仍然全部为负。虽然二级市场表现不佳，但政策对于REITs市场的建设及呵护却持续不断，公募REITs市场不断尝试扩容，目前已经就“新发+扩募”双轮驱动进行了有效尝试，市场扩容的同时，也吸引了大型基金公司的加入。扩容不断进行早在2022年5月31日，上交所及深交所正式发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引3号——新购入基础设施项目（试行）》，公募REITs扩募规则正式落地。该指引对存续期公募REITs新购入基础设施项目的条件、程序安排、发售定价、信息披露等方面做了详细规定。2022年9月27日，包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT在内5只公募REITs发布拟申请扩募并新购入基础设施项目等多份公告，意味着公募REITs扩募正式启动。据悉，扩募是REITs产品的重要特性，扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。业内人士指出，扩募将有助于原始权益人盘活更多优质基础设施资产，进一步形成资本良性循环。公募REITs作为一类金融产品，扩募是其规模扩张的主要途径，扩募将有利于提升REITs行业的整体规模，提高基金管理人的管理实施效率，优化REITs的整体投资组合。随后，公募REITs市场的扩容方式以新发为主，REITs底层资产类型进一步丰富。新发REITs中，底层资产新增了保障性租赁住房、清洁能源等。2022年12月，“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”上，还提到研究将市场化的长租房及商业不动产等纳入REITs领域。进入2023年，REITs底层资产再扩展至消费基础设施、商业地产。3月24日，国家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提及优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。6月16日，首批4只REITs包括蛇口产园REIT、盐田港REIT、张江光大REIT、普洛斯REIT的扩募份额正式上市，标志着中国公募REITs扩募环节的正式打通，市场正式步入“新发+扩募”双轮驱动的扩容阶段。中信证券在报告中指出，首批4只REITs扩募项目正式上市，C-REITs扩募环节的打通为后续拟进行扩募操作的REITs提供实操经验，同时也意味着市场扩容有望实现“新发+扩募”的双轮驱动。6月16日，中国人民银行等五部门印发《关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见》，指出“鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度”。此外，随着市场扩容持续，公募REITs又迎来两家大型基金公司入局。据媒体报道，今年6月以来，上交所和深交所分别受理了工银瑞信基金和易方达基金旗下的REITs产品，两只REITs的基础资产分别是高速公路和产业园区。最差上市以来亏损33%今年以来，公募REITs在二级市场表现不佳。Wind数据显示，全市场27只上市交易的公募REITs中，截至6月21日，今年以来收益全部告负。而上市至今业绩表现分化明显，表现最好的国泰君安临港创新产业园REIT上市以来取得24%正向收益，而表现最差的一只华夏中国交建高速REIT上市以来则已经亏损33%。据了解，当前已有8只产品较发行价破发。首批上市的9只公募REITs中仅平安广州广河REIT成立以来收益告负，达到-20%。从底层资产来看，上市以来收益前5只的公募REITs中，底层资产为园区基础设施的占3席；而表现欠佳的后5只中，底层资产全部为交通基础设施。不过业内人士认为，二三季度往往是高速公路的流量高峰，中短期维度下高速公路REITs业绩或能加速进一步修复，并且目前该类基金估值较低，安全边际高。中金公司也在报告中指出，中国REITs仍处于试点阶段，二级市场出现一些波动以及个体项目间的投资价值分化是合理现象。伴随投资者对不同类型资产以及同一板块内不同标的认知的逐步深化，市场更可能愈发出现投资交易的结构性分化。对于本轮REITs表现的成因，此前多家研究机构已进行深入研讨。除了一季报表现不佳引发机构投资者同质化动作外，中金公司还指出，目前二级市场中长短期资金的不平衡是一个共识问题。平安理财也表示，我国REITs投资人群体并不成熟。一方面体现在资金主要以交易型资金和考核期较短的投资资金为主，另一方面则体现在深度参与REITs投资的资金对这一品类的认识仍然不足。据了解，我国参与REITs投资的机构投资人群体主要包括保险公司、证券公司自营资金、银行理财子公司、个别私募基金等。这些投资人中，仅有保险公司具有长期持有特征，但由于其需要获得长期稳定的合意绝对收益回报，在市场过热环境里参与意愿不强。除保险公司外，其他投资人均有很强烈的交易属性或短期持有属性。这与REITs本身是以分红为重要收益来源的一种证券，因此投资人群体应主要由长期持有的绝对收益型投资人组成存在矛盾。交易盯市和考核短期化容易在现有小市值状态下引发价格体系的偶发性波动。中金公司称，未来积极引入如社保、养老、外资长线等在内的长期资金参与，可能使得整体投资者结构更趋完善，也是抵御价格波动的重要手段。值得一提的是，此前多家REITs原始权益人及基金管理人下场增持，提振市场情绪。不过从后续表现来看，情绪提振并没有延续太久，中证REITs指数由6月8日高点884.06回落至6月20日的861.40。（数据来源：中证指数，财联社整理）中信证券认为，短期来看，宏观经济面临一定下行压力以及C-REITs市场买盘相对有限，使得投资者情绪偏冷，市场或仍处磨底阶段。但中长期维度下，部分个券因市场超跌已具备估值优势，一揽子稳增长政策的渐行渐近或支撑底层资产经营状况的逐步修复，叠加市场机制逐步完善或吸引增量资金入场，当前或是优质标的良好的配置时点。

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